Zwischenfinanzierung: Geld & Zinsen verstehen
Die Zwischenfinanzierung (Zwischenkredite) ist ein Kredit, den Sie bei der Bank aufnehmen, um den Kaufpreis einer Wohnung, der in Tranchen gezahlt wird, zu decken. In diesem Artikel beleuchten wir detailliert die Voraussetzungen, die Zinsbelastung und die benötigte Kapitalgröße.
Anteil am Kaufpreis und Voraussetzungen für die Kreditvergabe
Normalerweise werden 60% des gesamten Kaufpreises in sechs Raten von je 10% zurückgezahlt, und diese Zahlungen erfolgen schrittweise während des Rohbaus. Nur Haushalte, die die Anzahlung vollständig geleistet und den Kaufvertrag vorweisen können, können einen Antrag stellen. Die Bank gewährt die Darlehen nur, wenn eine Bürgschaft der Wohnungsbaugesellschaft (Housing and Urban Development Corp.) oder der koreanischen Wohnungsfinanzierungsgesellschaft (Korea Housing Finance Corporation) ausgestellt wurde. Da bei Wohnungen über 900 Millionen Won die Ausstellung einer Bürgschaft durch die Wohnungsbaugesellschaft eingeschränkt sein kann, sollten Sie Ihre Finanzplanung vor dem Kaufvorsichtig kalkulieren.
Es gibt eine Begrenzung der Anzahl der Bürgschaften pro Haushalt. Oft sind nur Singles ohne eigenes Wohneigentum oder Eigenheimbesitzer, die eine Veräußerung ihrer bestehenden Immobilie zusichern, berechtigt. Da sich die Obergrenzen je nach Einstufung als heiß umkämpftes Gebiet (Speculative Overheating Zone) ändern, müssen Sie unbedingt die Informationen der von der Bauträger benannten Bank prüfen. Sollte die Immobilie eine Pflicht zur Eigenbelegung während einer bestimmten Zeit vorschreiben, müssen Sie auch bedenken, dass Sie das Kapital nicht durch eine kurzfristige Vermietung bei Einzug zurückholen können.
Unterschied zwischen zinsfreier Option und Zinsnachzahlung
Die tatsächlichen Kosten unterscheiden sich erheblich davon, ob der Bauträger die Zinsen übernimmt oder ob diese erst bei Einzug fällig werden. Bei der Zinsnachzahlung müssen Sie die während der Bauphase angefallenen Zinsen nicht sofort bezahlen, sondern diese werden bei Einzug als große Summe fällig, wodurch Sie das Risiko von Zinsänderungen komplett tragen müssen.
| Kategorie | Zinsfreier Kondition | Zinsnachzahlung | Nachzahlungsmodell |
|---|---|---|---|
| Zinsbelastung | Vollständige Übernahme durch Bauträger | Einmalige Zahlung bei Einzug | Zahlung in Phasen des Kaufprozesses |
| Zinsrisiko | Kein Risiko | Träger des Darlehens | Träger des Darlehens |
| Wahrnehmbarer Kaufpreis | Niedrig | Hoch | Mittel |
Selbst bei gleichem Kaufpreis können sich durch die Zinskonditionen Zehntausende von Won an zusätzlichen Ausgaben ergeben, weshalb Sie dies unbedingt bei einem Besuch des Musterhauses überprüfen müssen. Besonders in Zeiten hoher Zinsen kann die Zinsnachzahlung die Berechnung der Gesamtschuld-Tilgungsquote beeinflussen und somit die Finanzierung der Restzahlung gefährden.
Ablauf und benötigte Unterlagen bei der Darlehensauszahlung
Sie müssen zu dem von dem Bauträger festgelegten Termin in die ausgewählte Musterwohnung oder eine der vereinbarten Bankfilialen gehen, um Ihre Unterlagen einzureichen. In der Regel erfolgt die erste Auszahlung erst mehrere Monate nach Vertragsabschluss, zu diesem Zeitpunkt müssen Sie die Beglaubigung und die Einkommensnachweise vorlegen.
- Besuch der Musterwohnung oder der kooperierenden Bank am festgelegten Termin
- Einreichung des Originalvertrags und der Einkommensnachweise
- Zahlung der Garantiekosten der Sicherungsanstalt und Unterzeichnung des Bankvertrags
- Direkte Überweisung des Betrags von der Bank auf das Konto des Bauträgers bei jedem Auszahlungstermin
Wenn Sie die Fristen für die Einreichung verpassen, können Verzugszinsen anfallen oder der Vertrag kann gekündigt werden. Es ist daher ratsam, die Mitteilungen des Bauträgers regelmäßig zu prüfen. Selbst wenn Sie keine eigenen Einkünfte haben, wie beispielsweise Hausfrauen oder Freiberufler, können Sie Ihr Einkommen durch Kreditkartennutzung oder Krankenversicherungsbeiträge nachweisen.
Einkommensnachweise und die Anwendung des DSR
Da die Darlehen für die Zwischenzahlungen auf Garantien von Institutionen wie der Wohnungsbaugesellschaft (Housing and Urban Development Corporation) basieren, sind sie im Vergleich zu regulären Hypotheken bei der Regulierung des Gesamtschulden- und Tilgungsverhältnisses (Debt Service Ratio, DSR) tendenziell flexibler. Allerdings müssen Sie bei der Umwandlung in die Schlussrate genau darauf achten, dass Ihr persönliches Einkommen und die Höhe Ihrer bestehenden Schulden streng geprüft werden.
Sollten Sie bereits ein Dispokredit oder einen Autoleasingvertrag haben, kann dies dazu führen, dass die Kreditgrenze geringer ausfällt als erwartet, weshalb eine vorherige Prüfung unerlässlich ist. Haushalte mit geringem Jahreseinkommen können dies durch eine gemeinsame Eigentumsführung oder durch die Aufnahme von Familienmitgliedern mit Einkommen in den Haushaltsverband tun, um die Kriterien zu erfüllen.
Worauf Sie nach der Darlehensauszahlung bei Umzug und Weiterverkauf achten müssen
Sollte der Bauträger insolvent gehen oder sich der Bau verzögern, können die finanziellen Belastungen schnell außer Kontrolle geraten. Innerhalb des vorgeschriebenen Zeitraums für den Weiterverkauf ist eine Änderung des Eigentümers nicht möglich. Selbst wenn die Immobilie zum Weiterverkauf freigegeben ist, muss die Bank die Übernahme genehmigen. Daher müssen Käufer und Verkäufer gemeinsam die Bank aufsuchen, um den Schuldenübernahme-Prozess abzuschließen.
Bei der Weitergabe des Kaufrechts sollten Sie in den Vertragsbedingungen klar festhalten, wer für die bisher angefallenen Zinsen verantwortlich ist, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden. Sollte die Kreditwürdigkeit des Käufers die geforderten Kriterien nicht erfüllen, besteht das Risiko, dass der gesamte Handel scheitert. Daher sollten Sie vor Vertragsabschluss unbedingt die Möglichkeit der Genehmigung durch die Bank prüfen.
Häufig gestellte Fragen
Wann muss ich die Zinsen für die Zwischenfinanzierung zahlen?
Bei der Zinsrückerstattungsoption (Zinsaufschub) zahlen Sie die Zinsen nicht monatlich, sondern werden erst bei der Auskunftsfrist zusammen mit dem Kapital abgerechnet. Falls die Bedingung zinsfrei ist, entstehen für Sie keinerlei Kosten.
Gibt es Probleme mit dem Kredit, wenn ich den Job kündige oder wechsle?
Wenn die Prüfung zum Zeitpunkt der ersten Auszahlung bereits auf Basis Ihres Arbeitsverhältnisses erfolgt ist, läuft die Auszahlung der einzelnen Raten in der Regel auch nach einer Kündigung weiter. Allerdings wird bei der Umwandlung des Restkredits zum Zeitpunkt des Einzugs Ihr aktuelles Einkommen und Ihr Beschäftigungsverhältnis erneut geprüft.
Kann ich den Kredit bekommen, wenn andere Haushaltsmitglieder bereits eine Immobilie besitzen?
Wenn Sie als Eigentümer einer einzigen Immobilie (Ein-Haus-Besitzer) eine Verpflichtung zur Veräußerung Ihrer bestehenden Immobilie zusichern, ist dies in Ausnahmefällen möglich. Die Bedingung der Wohnungsfreiheit ist jedoch...