Préstamo de cuotas: ¿Cuándo y cuánto necesito?
El préstamo de fondos intermedios (Préstamo de pago intermedio) es un producto bancario que te permite financiar la parte del precio total de la vivienda que se paga en cuotas al comprar un apartamento. En este artículo, vamos a desglosar en detalle las condiciones de ejecución, las formas de asumir los intereses y el monto de capital que deberás tener listo.
¿Qué porcentaje del precio de venta cubre y cuáles son las condiciones para solicitarlo?
Generalmente, el 60% del precio total de venta se divide en pagos mensuales del 10% durante 6 cuotas, y estos se desembolsan de forma progresiva a medida que avanza la obra estructural. Solo pueden solicitar este préstamo los propietarios que hayan pagado la cuota inicial y que pose el contrato de suministro. Para que el banco desembolse el dinero, es indispensable contar con una garantía emitida por la Corporación de Garantía de Vivienda Urbana (HUG) o la Corporación de Finanzas de Vivienda de Corea (KHFC). Si el precio de venta supera los 900 millones de wones, la emisión de la garantía de la Corporación de Garantía de Vivienda Urbana podría estar limitada, por lo que es crucial que planifiques tus finanzas de manera conservadora antes de aplicar.
Existen límites en la cantidad de garantías por unidad de vivienda, y en muchos casos, solo se permite a personas sin propiedades o a propietarios de una sola vivienda que se comprometan a vender su propiedad actual. Dado que los límites varían según si la zona está designada como área de alta especulación (Área de alta especulación), debes revisar obligatoriamente la información proporcionada por el banco designado por la constructora. Si el proyecto tiene un periodo de obligación de residencia real, debes tener en cuenta que no podrás recuperar ese capital si decides alquilarlo al momento de la entrega.
Diferencia real de costes entre la condición de interés cero y el sistema de pago de intereses al final
El coste final que realmente pagarás varía enormemente dependiendo de si la constructora asume los intereses o si te los cobra todos al momento de la mudanza. El sistema de pago de intereses al final (Sistema de pago de intereses posterior) significa que no pagas los intereses generados durante la construcción, sino que te los exigen como una gran suma al momento de la entrega, lo que te obliga a asumir el riesgo de cualquier fluctuación en las tasas de interés.
| Concepto | Condición de interés cero | Sistema de pago de intereses al final | Liquidación por cuotas |
|---|---|---|---|
| Carga de intereses | Asumida totalmente por la constructora | Pago único al mudarse | Pago por cada etapa de la venta |
| Riesgo de tasa de interés | Ninguno | Asumido por el prestatario | Asumido por el prestatario |
| Precio de venta percibido | Bajo | Alto | Medio |
Aunque el precio de venta sea el mismo, la diferencia en las condiciones de interés puede suponer un gasto adicional de decenas de millones de wones, así que asegúrate de preguntar esto cuando visites el modelo de casa. Especialmente en épocas de tipos de interés altos, el sistema de pago de intereses al final puede afectar el cálculo de la relación de servicio de la deuda (DSR) y causar problemas al momento de obtener el pago final.
Pasos y documentación necesarios para la entrega de fondos
Debes acudir a la casa muestra designada o a la sucursal bancaria indicada en la fecha que el promotor haya fijado para presentar tu documentación. Generalmente, el primer desembolso se realiza varios meses después de firmar el contrato, momento en el que deberás entregar el certificado de huella y los documentos que acrediten tus ingresos.
- Visitar la casa muestra o el banco convenido en la fecha estipulada.
- Presentar el contrato de compraventa original y los documentos de comprobación de ingresos.
- Pagar la cuota de garantía de la institución de respaldo y firmar el acuerdo bancario.
- El banco depositará directamente en la cuenta de la constructora en cada fecha de desembolso programada.
Es crucial estar atento a los mensajes del promotor, ya que si te pasas la fecha de entrega de papeles, podrías incurrir en recargos o incluso ver cancelado el contrato. Si eres ama de casa sin ingresos o trabajas como autónomo, puedes demostrar tus ingresos alternativamente mediante el uso de tarjetas de crédito o los comprobantes de pago del seguro de salud.
Cómo se evalúan los ingresos y el DSR en los préstamos
Dado que el préstamo de anticipos se basa en garantías de entidades como la Corporación de Garantía de Vivienda Urbana (HUG), es más flexible en cuanto a las regulaciones de la tasa de endeudamiento total (DSR) en comparación con un préstamo hipotecario tradicional. Sin embargo, debes tener cuidado, porque cuando el préstamo se convierte en la cuota final, se revisarán estrictamente tus ingresos personales y el volumen de tus deudas existentes.
Si tienes líneas de crédito al descubierto o pagos pendientes de coches, es posible que el límite de crédito sea menor de lo que esperas, por lo que te recomiendo hacer una revisión previa. Si los ingresos familiares son bajos, algunas familias optan por registrar la propiedad a nombre de ambos cónyuges o incluir a familiares con ingresos en el núcleo familiar para cumplir con los criterios de evaluación.
Qué tener en cuenta al mudarse o vender la propiedad tras el préstamo
Si la constructora quiebra o si hay retrasos en la obra, el coste financiero puede dispararse como una bola de nieve. Además, mientras dure el período de restricción de reventa, no será posible cambiar la titularidad. Incluso si el edificio permite la reventa, es necesario pasar por un proceso de traspaso bancario, por lo que tanto el comprador como el vendedor deben acudir al banco para gestionar la asunción de la deuda.
Para evitar problemas, es fundamental especificar en el contrato qué parte asumirá la responsabilidad de los intereses generados hasta ese momento si se vende el derecho de compra (Derecho de compra/Venta). Si la solvencia crediticia del comprador no cumple con los requisitos durante el traspaso del préstamo de anticipos, la operación podría caer, así que es prioritario verificar la posibilidad de aprobación de la garantía antes de firmar el contrato.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo tengo que pagar los intereses del préstamo de cuotas intermedias?
Si optas por el sistema de pago de intereses al final (Sistema de pago de intereses posterior), no tienes que pagar mensualmente; en su lugar, se liquida todo junto con el capital en el periodo designado para la mudanza. Eso sí, si tienes la condición de interés cero, el comprador no tiene ningún coste que asumir.
¿Tener problemas con el préstamo si renuncio o cambio de trabajo?
Si ya pasaste la revisión de elegibilidad mientras estabas empleado en el momento de la primera ejecución, generalmente las cuotas seguirán su curso aunque cambies de trabajo. Sin embargo, durante la conversión del préstamo final al momento de la mudanza, se volverá a revisar tu situación laboral e ingresos actualizados.
¿Puedo solicitarlo aunque algún miembro de la familia ya tenga una vivienda?
Se permite excepcionalmente si eres un propietario de una vivienda (1Propietario de vivienda) y firmas un compromiso de vender tu propiedad anterior, pero el requisito de no ser propietario es fundamental.