경매취하대출을 고민하기 전 반드시 알아야 할 현실
살던 집이 경매 개시 결정 문구를 받게 되면 사람들은 덜컥 겁부터 먹는다. 당장 법원에 뛰어가서 이의신청을 하거나 주변에 빌릴 곳을 찾아보지만 상황은 녹록지 않다. 이때 많은 이들이 경매취하대출이라는 단어를 접하게 되는데 이는 채무자가 기존 채무를 변제하거나 채권자와 합의하여 경매를 중단시키는 자금을 마련하는 것을 의미한다. 흔히 대출만 받으면 모든 문제가 해결될 것처럼 광고하지만 현실은 그렇게 단순하지 않다.
경매가 진행 중이라는 사실은 이미 금융권에서 신용에 빨간불이 켜졌음을 의미한다. 1금융권에서 신규 대출을 받아 경매를 취하하는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 대부분 2금융권이나 저축은행 혹은 대부업체를 통해 후순위주담대를 알아보게 되는데 이때 발생하는 고금리와 부대 비용을 감당할 수 있는지부터 따져봐야 한다. 단순히 집을 지키는 것만이 목적이라면 대출을 받는 것이 맞겠지만 집을 지킨 후의 이자 부담이 소득 수준을 넘어서는 순간 경매보다 더 고통스러운 상황이 펼쳐질 수 있다.
경매취하대출 진행 과정과 핵심 전략
경매취하대출을 준비할 때는 무엇보다 시간이 생명이다. 경매 사건 번호가 뜨고 낙찰 기일이 잡히면 시간은 빠르게 흐른다. 가장 먼저 해야 할 일은 채권자가 가진 근저당권의 정확한 원금과 연체 이자를 확인하는 것이다. 농협이나 시중은행 같은 금융기관이 채권자라면 일정 부분의 이자 감면이나 원금 분할 상환 합의가 가능하기도 하다. 단순히 원리금만 갚는 것이 아니라 채권자와의 협의를 통해 경매 신청 자체를 취하하게 만드는 기술이 필요하다.
절차는 대략 다음과 같다. 첫째는 채권자에게 경매 취하 의사를 타진하고 필요한 변제 금액을 확정하는 것이다. 둘째는 경매취하대출을 실행할 금융사를 선정하여 감정가를 평가받는 일이다. 셋째는 대출금이 실행되는 당일에 법무사를 통해 동시에 변제 및 경매 취하 서류를 접수해야 한다. 이 과정에서 한 시간이라도 늦으면 경매가 진행되어버리는 불상사가 생기므로 신뢰할 수 있는 법무사와의 협업은 필수다. 마지막으로 채권자가 법원에 취하서를 제출하면 경매는 종결된다.
일반 주택담보대출과의 결정적 차이점
많은 사람들이 경매취하를 위해 일반 주택담보대출을 시도하다 실패한다. 일반적인 주택담보대출은 차주의 소득과 신용등급이 우량할 때 실행된다. 반면 경매취하대출은 담보 가치에 집중하는 구조다. 즉 차주의 신용이 무너져 있어도 주택의 시세가 충분히 높고 경매를 취하한 후의 담보가치가 확실하다면 진행이 가능한 경우가 많다. 하지만 여기서 주의해야 할 점은 대출 한도다. 보통 감정가의 70에서 80퍼센트 정도가 한도로 나오지만 실제로 경매 비용과 연체 이자 등을 제외하면 손에 쥐는 금액은 훨씬 적을 수 있다.
또한 경매취하대출을 이용한 후에는 반드시 대환 계획을 세워야 한다. 높은 금리를 계속 안고 가는 것은 장기적으로 볼 때 집을 파는 것보다 못한 결과를 초래한다. 경매를 막는 것은 일시적인 응급처치일 뿐이다. 근본적인 부채 구조를 개선하지 않으면 1년 혹은 2년 뒤 다시 경매 법정에 서야 할 수도 있다. 이 때문에 전문가들은 단순히 경매를 막는 것에 그치지 말고 향후 6개월 내에 낮은 금리의 상품으로 갈아탈 수 있는 자금 계획을 세우라고 조언한다.
경매취하를 위한 실무적 체크리스트
경매취하대출을 실행하기 위해 필요한 서류는 복잡하다. 등기부등본은 물론이고 최근 3개월간의 금융 거래 내역과 소득 증빙 서류가 요구된다. 무엇보다 중요한 것은 경매 사건 번호가 기재된 채무확인서다. 대부업체를 통해 진행할 때도 반드시 등록된 업체인지 확인해야 한다. 사금융을 잘못 건드리면 원금보다 높은 이자를 요구하거나 불법적인 추심을 일삼는 곳에 휘말릴 위험이 있다.
eligibility checklist:
첫째, 현재 거주 중인 주택의 시세가 경매 청구 금액보다 충분히 높은가.
둘째, 채권자와 경매 취하에 대한 원칙적 합의가 이루어졌는가.
셋째, 대출 후 매달 나갈 이자를 감당할 최소한의 소득이 있는가.
넷째, 신용등급 하락을 감수하고서라도 집을 지켜야 할 명확한 이유가 있는가.
만약 이 질문에 하나라도 아니오가 나온다면 차라리 매매를 통해 경매를 피하는 쪽이 훨씬 경제적일 수 있다.
대출 전문가가 말하는 최선의 선택
결론적으로 말하면 경매취하대출은 마법의 열쇠가 아니다. 감당할 수 없는 빚을 대출로 돌려막는 행위는 사태를 잠시 유예할 뿐 본질적인 해결책이 되지 못한다. 정말로 이 대출이 필요한 사람은 일시적인 유동성 위기로 인해 집을 잃을 위기에 처했으나, 조만간 상환 능력이 회복될 가능성이 있는 경우다. 그렇지 않다면 과감하게 경매를 통해 낙찰되도록 두고 남은 자산으로 새로운 시작을 준비하는 것이 정신 건강이나 경제적 측면에서 나을 때가 많다.
경매취하대출을 고려하고 있다면 우선 법원에 방문해 경매 사건 기록을 열람하고 정확한 채무 규모를 파악하는 것부터 시작하라. 그리고 현재 나의 소득으로 이 대출의 이자를 3년 동안 낼 수 있는지 냉정하게 계산해봐야 한다. 가장 먼저 해야 할 일은 본인이 거래하는 주거래 은행의 담당자와 상담하여 혹시나 가능한 채무 조정 프로그램이 있는지 확인하는 것이다. 만약 정보가 부족하다면 금융감독원 사이트나 신용회복위원회의 상담 창구를 통해 전문가의 의견을 먼저 들어보길 권한다. 경매는 인생의 끝이 아니지만, 잘못된 선택으로 인한 빚의 굴레는 인생을 길게 고통스럽게 만들 수 있다는 사실을 잊지 말아야 한다.